Большинство людей рано или поздно встают перед необходимостью расширения или приобретения жилья. В голову сразу приходят мысли об ипотеке, как самом простом способе достижения мечты. С другой стороны, ипотека пугает по некоторым причинам. При этом, если уж говорить об экономической обоснованности займа, то только ипотека выгодна, но никак не потребительское кредитование. С каждым годом жилплощадь дорожает, редкая семья может позволить себе роскошь накопить на подобное приобретение.
Сколько существует банков – столько и ипотечных программ. Каждый, кто хочет воспользоваться одной из них, ищет наиболее выгодный для себя вариант. Не понаслышке знают об этой проблеме жители мегаполисов – Москвы и Санкт-Петербурга. В этих городах соперничество между банками настолько высоко, что каждый из них старается предложить более низкую процентную ставку.
Что такое выгодный кредит?
Содержание статьи
Это такой кредит, который соответствует вашим ожиданиям. Приманивший вас низкой процентной ставкой банк может предложить вам договор, переполненный всяческими комиссиями и страховками. Сумма выплат в таком случае будет выше, чем у банка с повышенной, но «честной» ставкой, лишенной каких-либо «подводных» камней. Запомните, что действительно выгодные программы банки стараются не афишировать.
Не бросайтесь на первое увиденное заманчивое предложение, даже если искушение велико. Подробно расспросите консультанта в банке о реальной стоимости кредита и возможности выбора валютной единицы при оформлении ипотеки. Кому-то проще выплачивать сумму в рублях, а кто-то получает сугубо долларовую зарплату.
Низкий ежемесячный платеж
Для заемщика выигрышен не маленький платеж, а разумная и честная система гашения банковского займа. В таком случае он будет платить сумму, адекватную для семейного бюджета в настоящий момент.
Легко догадаться, что чем дольше срок ипотечного кредитования, тем ниже будет тот самый регулярный взнос. Только при таком условии кредит не лишит человека нормального существования. Попробуйте поискать оптимальное соотношение «взнос-срок платежа» у ВТБ24, Уралсиба, Сбербанка или МДМ Банка.
Понятно без особых математических расчетов, что переплата по ипотеке на 15 лет будет меньше стоимости кредита на 20 лет. Если вы не способны ежемесячно нести внушительные траты, то ваш выбор – кредит на 25-30 лет. Тут вам придется учитывать зависимость ипотечного срока от суммы первоначального взноса. О нем мы сейчас поговорим подробнее.
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту
В непростой для экономического климата среде ежемесячно меняются минимальные ставки первого взноса. Так банки пытаются хоть как-то подстраховаться от возможных невыплат долга клиентами. До кризиса 2008 года многие банки опрометчиво бесконтрольно понижали эту ставку до 10, и иногда и до 5%. Сегодня банки требуют как минимум 25% взноса при присутствии других финансовых гарантий. Только в момент рекламных акций проценты незначительно снижаются. Подобные договоры периодически предлагают в Петрокоммерце, Номос Банке, АК Барсе, Уралсибе, Металлинвестбанке, а также в Сберегательном Банке на условиях программы «Молодая семья».
И тут возникает существенная проблема для половины молодых семей, желающих получить ипотеку. Не все способны единовременно накопить и внести от 1 до 5-6 млн. рублей. По плечу такие выплаты только среднему и зажиточному классу, который в принципе редко прибегает к многолетней ипотеке.
Оформление в короткие сроки
Вот от этого мерила выгодности банковских условий точно стоит отказаться. Но сегодня баннеры пестрят предложениями «оформить займ за 5 минут с минимальным перечнем документов». Ипотечный кредит не может быть оформлен, обговорен и заключен «на коленке» малограмотным сотрудником. Сбор данных о действительности сведений, указанных при подаче анкеты и выяснение вашей платежеспособности занимает минимум 20-30 дней. Многие банки страхуются, увеличивая его вдвое. Намного больше времени вы потратите на оформление ипотеки при наличии собственного бизнеса, поскольку потребуется сбор дополнительного пакета документов.
Потому дважды подумайте, прежде чем выбирать банк, обещающий одобрить вашу заявку в считанные дни, а то и часы. Возможно, перед вами компания-однодневка, зарабатывающая мошенничеством на таком вот стремлении «оформить все поскорее». Оптимальную по длительности рассмотрения заявку вы найдете только у ВТБ24.
Какой выбрать – потребительский или жилищный?
Тему уменьшения первого взноса можно продолжить в этом ключе. Нужно ли прибегать к потребительскому кредиту, желая покрыть им сумму, требуемую банка в качестве финансового обеспечения?
Хотелось бы решить все настолько легко, но от кредита лучше отказаться. Он станет не выходом, а ежемесячным отягчающим обстоятельством. Вам придется платить сразу два долга, урезая себя и свою семью в бытовых нуждах, развлечениях, затратах на отпуск и т. д. Стоит ли сиюминутный порыв таких жертв?
Нетерпеливым покупателям захочется поскорее получить ключи от квартиры, пусть и такой ценой. Ведь для накопления ипотечного взноса потребуется несколько лет минимум. Кредит представляется простым способом избавиться от долгих ожиданий. Когда вам в голову придут такие мысли, вспомните о поистине драконовских процентах по потребительским кредитам.
Заполучив на руки деньги от одного банка для первого взноса в другой, вы попадаете в единую базу данных кредитных историй. Да-да, это очередной банковский способ сохранить свои деньги. Заглянув в базу, сотрудник банка откажет вам, если в другом банке вы успели прослыть злостным неплательщиком. Данные о погашаемых, но пока незакрытых кредитах также хранятся в этом «справочнике». Естественно, любому менеджеру будет понятно, что кредит, идентичный первоначальному взносу по ипотеке, сигнализирует о возможной неспособности отвечать по своим обязательствам.
Намного проще занять эту сумму у родственников или знакомых, которые не будут выносить ваши паспортные данные на всеобщее обозрение. Чтобы защитить себя и хозяина денег от выяснения отношений в суде, составьте расписку в присутствии нотариуса. Укажите в ней, в какой срок вы планируете вернуть долг и что будете вынуждены отдать, если не сможете этого сделать.
Долевое строительство
Долевое строительство привлекательно выглядит на фоне ипотеки, потому что размер выплачиваемой суммы в итоге получается меньшим. Никакого обмана здесь нет, просто договор заключается из расчета на цену квартиры, актуальную на день его подписания.
Стоимость каждого квадратного метра будет расти, но для вас она останется неизменной. На нее не повлияют экономические санкции, рост курса валют или ажиотаж на рынке недвижимости. В маркетинговых целях застройщики сейчас даже предлагают беспроцентную рассрочку для клиентов.
Но это не значит, что отпадает необходимость в оценке своих доходов. Аннуитетный платеж здесь тоже может быть высоким, если вы рассчитываете на премиум-класс жилье. Ипотека работает по такому принципу: сегодня вы получаете квартиру, а завтра – платите за нее. Долевое строительство принципиально отличается: строительная компания привлекает средства дольщиков и на них строит дом или жилой комплекс. И здесь начинаются минусы долевого строительства.
По ТВ практически ежедневно транслируют истории об обманутых дольщиках, и они не всегда имеют счастливый конец. Подозрение должна вызвать фирма, не имеющая в своем портфолио успешных застроек в вашем городе. Обман может скрываться и в названии предложенного договора, если он именуется иначе, нежели «Инвестиционный договор на строительство жилого дома». Никогда не соглашайтесь на подписание бумаг, не получив на руки копию проекта строительства или плана застройки. Пренебрежение этим правилом лишит вас возможности доказать в суде, что дом вообще должен был быть построен. И уж конечно, прежде чем рекламировать свои услуги, компания должна получить разрешение на строительство.
Анализ существующих ипотечных программ
Сравнение действующих на современном рынке программ по ипотеке подтверждает теорию о том, что самую недорогую ипотеку предполагают крупные федеральные банки. Мелкие региональные участники банковской системы не могут похвастаться низким процентом или удобной системой платежей. Самый широкий выбор есть у жителей Москвы и Петербурга, но там и уровень жизни выше, чем в небольших провинциальных городках, где жилье молодым семьям достается, как правило, по наследству от близких родственников.
Региональные банки предлагают слишком невыгодные условия кредитования, чтобы пользоваться бешеной популярностью у населения. Они ограничены в своих возможностях, редко имея возможность занять для своего клиента деньги у государства либо иностранных компаний. Единственно выгодный для таких банков вариант – создание совместной программы долевой ипотеки с застройщиком.
Что же способны получить в банке жители вышеуказанных мегаполисов?
Тех, кого устраивают минимальные кредитные требования, ждут в банкеВТБ 24. Если ваш первый взнос составит от 60% суммы общего платежа и выше, вы сможете оформить займ по выгодной ставке в 9,9%. Такой не может похвастаться ни один другой банк. Классические ипотечные кредиты даются под 14,95% годовых. Встретив объявление об ипотеке под 9% и меньше, не сомневайтесь в том, что через год-два после начала выплат они взлетят до 17-20%. Банк всегда найдет объяснение своим маневрам – например, рост доллара или подъем ставки рефинансирования ЦБ.
У ВТБ24 есть интересная кредитная программа, называющаяся «Государственной поддержкой». По сути, с помощью банка вы покупаете жилье у государства. Выбор квартир ограничен, зато ставка на ваш долг перед банком будет равна всего 11% годовых. Это отличный вариант для семей, не получающих зарплат уровня среднего класса.
Рекордно низкий процент по ипотеке предоставляет АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования). Эта созданная относительно недавно организация ставит условие в минимальный первоначальный взнос объемом не менее, чем в 50% от конечной стоимости подобранного жилья. Выплачивать деньги вы будете всего под 8.9% годовых. Ипотека дается сроком на 5 лет. Для тех, у кого есть лишь 10% от цены приглянувшейся квартиры, ставка вырастает до 11,2%. Правда, необходимый набор документов максимально расширен – нужно быть морально готовым к тому, что с ним придется повозиться.
У Сберегательного банка РФ тоже есть ипотека эконом-класса. Правда, с некоторыми нюансами. При начальной базовой ставке в 12.25% годовых, Сбербанк делает скидку в 2-2,95% для постоянных клиентов и держателей зарплатных пластиковых карт. Для первоначального взноса тут хватит и 10% стоимости.
Если вы понимаете, что «скоростной» ипотеки не бывает, но все равно хотите расправиться с формальностями в два счета, вас заинтересует программа ВТБ24 «Победа над формальностями». Ипотечный кредит вам выдадут по оригиналу паспорта и водительского удостоверения. Но банк уже не удовлетворится 10 или 20% — нужно покрыть хотя бы 35% от «чистого» ценника квадратных метров.
Альфа-банк не хочет отпугивать потенциальных заемщиков и тоже имеет в арсенале программу с 10% взносом. Но годовые ставки по кредиту довольно высоки, для того, чтобы ипотека от Альфа-банка казалась доступной и безвредной для семейного бюджета. Зато в нем без проблем могут взять ипотеку граждане других государств, решившие переехать на ПМЖ в Россию и имеющие официальное разрешение на работу.