Пришло время приобретения жилья, причём очень хотелось бы жилья отдельного, со своим участком, лужайкой и прочими «прелестями». А если средств на постройку в полном объеме нет, то единственно реальный способ воплотить свою мечту — попробовать получить кредит в банке.
Причем, если на покупку жилья в многоквартирном доме банки выдают кредиты без особых проблем, то кредитование строительства индивидуального жилого дома для банка является рискованным предприятием, поэтому оно имеет специфические особенности. Отсутствует гарантия, что заемщик благополучно завершит строительство. Если дом останется незавершенным банк получит в залог объект, который очень трудно реализовать.
Для того, чтобы как-то себя обезопасить от подобной ситуации некоторые банки устанавливают особые условия получения ссуд.
Можно ли построить дом на кредитные деньги?
Давайте рассмотрим условия кредитования строительства индивидуального жилого дома несколькими банками: «Сбербанком», «Банком Москвы», Банком «Возрождение», которые имеют специальную программу кредитования строительства жилого дома , «Россельхозбанком», который не разделяет свою ипотеку по типу жилья, и «ВТБ 24», который не имеет данной программы.
Первое условие — это возраст заемщика. Для «Сбербанка» он должен быть от 20 до 75 лет на момент возврата кредита, для Банка Москвы – от 21 года до достижения заемщиком пенсионного возраста, или до 70 лет при наличии другого заемщика, либо поручителя, соответствующего всем требованиям, или если при достижении пенсионного возраста кредит будет погашен более, чем наполовину. Для Банка «Возрождение» возраст заемщика устанавливается от 18 до 65 лет, у «Россельхозбанка» — данное условие отсутствует и для «ВТБ 24» — от 21 года до 70 лет на момент возврата кредита.
Второе условие – максимальный срок, на который выдается кредит. Для «Сбербанка» — это до 30 лет, Банка Москвы – от 3 до 30 лет, Банка «Возрождение» , «Росельхозбанка» — до 25 лет и для «ВТБ 24» — 20 лет.
Следующее условие – суммы выдаваемых кредитов и процентные ставки по ним. «Сбербанк» выдает ссуды от 300тыс. рублей до 85% договорной стоимости земельного участка и сметной стоимости строительства или оценочной стоимости другого объекта недвижимости оформляемого в залог.
Наличие имущества оформляемого в залог обязательно. Если таковое отсутствует необходимо оформлять поручительство. Обеспечение кредита таким способом происходит до оформления в залог кредитуемого жилья. «Сбербанк» установил процентные ставки в размере 14%-15%, плюс 1% на период до регистрации ипотеки. Заявка рассматривается достаточно быстро, всего в течение 2-5 дней.
Кредит выдается в полном объеме на личный счет заемщика. Размер первоначального взноса составляет 15%, для молодых семей, воспользовавшихся программой «Молодая семья» он снижен до 10%. В «Сбербанке» также имеется интересная программа, которая называется «Загородная недвижимость». Данная программа предусматривает возможность кредитования строительства дач и садовых домов. Банк предлагает использовать этот вид кредитования, как дополнительный, чтобы с его помощью завершить строительство жилого дома в случае нехватки средств. Это, конечно, хорошо, что жилой дом будет закончен. Правда, при этом нужно будет выплачивать не один кредит, а целых два.
«Банк Москвы» выдает ссуды под залог земельного участка от 300 тыс. рублей до 200% оценочной стоимости данного участка при наличии поручителей. Если их нет, то заемщик получит не более 100% его стоимости. Процентные ставки в банке составляют от 12,15% до 13,25%.
При определенных условиях они могут быть снижены для госслужащих- до 10,65%, а для всех остальных – до 11,65%. При отказе от личного и титульного страхования ставка увеличивается на 3%. и плюс еще 1% до оформления ипотеки в пользу банка. Ссуда выдается пятью траншами и проценты начисляются только на ту сумму, которую использовали фактически, что вполне справедливо. Здесь отсутствует первоначальный взнос, если это кого-то утешает, т.к. для строительства дома должен быть приобретен участок по соответствующей цене.
Банк «Возрождение» выдает ссуды от 300 тыс. рублей до 10 млн. рублей при достаточно большом первоначальном взносе в размере 30%. Банк имеет процентную ставку 14%, на которую предусмотрены надбавки в 1,5%-2,5% в зависимости от того насколько соответствует договор требованиям ипотечного страхования и оформления личного страхования.
При нежелании оформлять личное страхование добавляются еще 3%.В этом банке имеется обременительное требование, которым является комиссия за обслуживание кредита. В дополнение к процентной ставке в первый год необходимо выплачивать 2,7% от первоначальной суммы кредита увеличенной на 10%, во все последующие годы -0,7% от суммы остатка задолженности увеличенной на 10%., что может вылиться в приличную сумму.
Процентная ставка может увеличиться и за отказ от страхования. Заявка рассматривается в течение 15 дней, что вполне приемлемо. Средства перечисляются на счет или выдаются наличными. На полученные средства приобретается земельный участок и заключается договор подряда на строительство жилого дома с компаниями аккредитованными банком. Следовательно, о личном участии в строительстве и экономии средств придется забыть. Сколько средств пойдет на строительство дома, а сколько «налево» — неизвестно. Зато есть возможность начать строительство без собственных залогов и поручителей, т.к. все это кредитует банк. Если сумма кредита для кого-то покажется недостаточной, то имеет смысл обратиться в другой банк.
«Россельхозбанк» предлагает на приобретение любого жилья кредит в размере от 100 тыс.рублей до 20 млн. рублей при первоначальном взносе в 15% от стоимости строительства. Процентные ставки составляют от 11,9% до 14,5% .При отказе от личного страхования они увеличатся еще на 3,5% и плюс 0,5% до регистрации ипотеки.
Для молодых семей первоначальный взнос снижен до 10%, им также возможно предоставление отсрочки по уплате основного долга в период строительства, либо в случае рождения ребенка, но не более, чем на три года. Предусмотрены льготы и для семей военных. В банке предусмотрены два вида платежа по кредиту: дифференцированный, при котором заемщик выплачивает основную сумму («тело кредита») займа равными долями, а проценты начисляются лишь на остаток задолженности и аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
«ВТБ 24» не имеет программы кредитования строительства индивидуального жилого дома, но у него имеется нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости. Размер ссуды составляет от 1,5 млн. рублей до 90 млн. рублей, но не более 70% от стоимости недвижимости, под которую берется кредит. Ссуда также может быть выдана в долларах или евро. Банк установил процентные ставки от 14,45% до 15,35%, и дополнительно еще 1% при отказе от личного и титульного страхования.
Общими требованиями для всех банков является то, что заемщик должен иметь российское гражданство, его доход и занятость должны подтверждаться документально, что может очень сильно осложнить получение кредита. Кроме того, как правило необходимо наличие другой жилой недвижимости, которое будет дополнительным залогом.
Молодой семье и заемщикам, имеющим в своем распоряжении ограниченные средства вряд ли стоит связываться с постройкой дома в кредит, так как в отличие от банков, застраховавшихся от рисков всевозможными способами, заемщики практически беззащитны от возможных неблагоприятных обстоятельств.
Высокими процентными ставками банк застраховал себя от долгостроя и незавершенного строительства, между тем, как заемщик рискует остаться с непогашенным кредитом, заложенным имеющимся недвижимым имуществом и отсутствием жилого дома.