Квартира за долги: есть ли возможность противостоять банку

Приобретение квартиры в ипотеку, как и получение любого другого вида кредита, накладывает на заемщика обязательства своевременно уплачивать банку ежемесячные платежи, предусмотренные договором. Главной особенностью ипотеки является оформление залога на квартиру и наличие у банка права на ее арест и продажу. Однако законодательством предусмотрено ряд ограничений на обращение взыскания на залоговое имущество, определены права кредитора и должника.

Случаи, когда взыскание не накладывается:

• срок неисполнения должником обязательств не превышает трех месяцев (незначительное нарушение);
• размер не исполненного обязательства не превышает 5% оценочной стоимости заложенного имущества по договору (требование соразмерности).

Эти условия до июля 2009 года законодательно не были конкретизированы, что являлось причиной неоднозначной оценки судом понятий несоразмерности и незначительности нарушения.

Временное ограничение прав кредитора на взыскание

Если в залоге у банка находится квартира, оформленная в порядке долевого участия в строительстве, взыскание может быть наложено только спустя полгода с даты определенного договором срока сдачи объекта застройщиком или с момента прекращения строительства, если обстоятельства однозначно свидетельствуют о нарушении срока сдачи объекта в будущем.

Процедура реализации прав кредитора

Взыскание на недвижимость в залоге осуществляется путем в судебном или во внесудебном порядке.
Внесудебный порядок взыскания разрешается только при наличии соответствующего соглашения и заверенного нотариусом согласия должника на применение такого порядка.

Согласно действующего законодательства, в некоторых случаях рассмотрение дела судом обязательно:

• в качестве залогового имущества выступает предприятие как имущественный комплекс;
• залоговое имущество — жилое помещение является собственностью нескольких физических лиц;
• при оформлении физическим лицом ипотеки предусматривалось получение согласия других лиц или компетентных органов.

Рассмотрение дел о наложении взысканий на недвижимость в залоге расширяет круг прав должника.

Права должника при обращении кредитором взыскания на недвижимость в залоге

• Возможность оказывать влияние при выборе способа реализации объекта недвижимости. Обычной практикой является реализация на публичных торгах, однако при в судебном разбирательстве можно добиться реализации на аукционе или при проведении конкурса.
• Возможность принимать участие при определении начальной цены продажи объекта недвижимости. Суд учитывает предоставленные должником документы о проведении независимой оценки объекта или заключения БТИ.
• Возможность получить отсрочку на реализацию имущества сроком до 12 месяцев, в течении которых можно погасить требования кредитора. Для получения такой отсрочки следует предоставить суду доказательства о существовании уважительных причин неисполнения обязательств по договору. Также основанием для предоставления отсрочки является наличие оформленного залога на землю сельскохозяйственного назначения. Отсрочка не может быть предоставлена, если предмет залога используется должником для осуществления предпринимательской деятельности.